С начало 2016 года динамика цен на жилые новостройки в Петербурге оказалась разнонаправленной. Подобная тенденция объясняется структурой спроса. Так как граждане все активнее избавляются от изношенного жилфонда, особенно в центре города. А новые ЖК становятся все более востребованными. Поэтому растут и цены на них.

В январе-апрели 2016 года цены увеличились только на 3-комнатные квартиры в Петербурге — на 7,6%. Тогда как 2-комнатные подешевели более чем на 19%, 1-комнатные — на 25%, студии — почти на 22%. Предложения с дисконтом на первичном рынке Северной столицы появляются и исчезают. Если в январе в Курортном и Кронштадтском районах скидок не было, то в Московском, Выборгском и Калининском они доходили до 15%, в Василеостровском — до 20%. В апрели скидки кончились в Колпинском и Красногвардейском районах, но в Кронштадтском достигали 15%, в Выборгском — 20%.

В целом цены на новостройки в первом квартале почти не изменились, погрешность в обе стороны составила не более 1%. Поэтому можно говорить об их стабилизации. В пригородной зоне квадратный метр стоит около 70 тысяч рублей, в самом Петербурге — 104 тысячи.

Ценовая динамика с поведением потенциальных покупателей квартир в новостройках в Петербурге. Они стали избирательнее, реже идут на компромиссы и предпочитают высококачественные проекты надежных застройщиков. В итоге спрос на одни объекты планомерно поднимается, на другие — падает. Что выливается в изменение ценников.1. Определите сроки и стратегию инвестирования

Перед тем как инвестировать в недвижимость, необходимо определиться с целями и сроками вложения. Если цель инвестора получить максимальную прибыль, то продажу квартиры необходимо планировать не менее чем через пять-семь лет после покупки. Текущий кризис в любом случаем рано или поздно закончится, а вместе с этим увеличится и платежеспособный спрос, который и станет основным стимулом для роста цен. В среднесрочной перспективе можно будет заработать до 35% от вложенных средств.

Если говорить о более коротких сроках – один-два года, то основной целью инвестиций будет сохранить собственные сбережения от инфляционных рисков. Учитывая снижающийся платежеспособный спрос, застройщики сегодня увеличивают цены, в основном, по мере повышения строительной готовности домов. Поэтому в краткосрочной перспективе доходность квартиры в новостройке будет невысокой. «Тем не менее, квадратные метры и по сей день остаются наиболее стабильной валютой. Поэтому и сегодня есть покупатели, которые приобретают недвижимость на «время кризиса», чтобы уберечь накопления от инфляции, – рассказывает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона.

2. Решите, как будете продавать актив

После того как вы определились со сроками инвестирования, необходимо решить, как данный актив будет реализован в дальнейшем. Вопрос 

немаловажный, ведь конечный результат любых инвестиций – это получение итоговой суммы в финансовом эквиваленте.

Конечно, наиболее удобный для собственника вариант – продажа квартиры через застройщика, поскольку в данном случае он экономит ему массу времени и сил. Кроме того, и сам застройщик заинтересован в том, чтобы как можно быстрее «заселить» дом реальными жителями. Поэтому он будет стараться в минимальные сроки реализовать «инвестиционные» квартиры собственника. Как правило, подобную услугу оказывает большинство застройщиков, однако покупателю все же стоит обговорить данный вопрос на этапе заключения сделки.

3. Инвестируйте в проекты комплексного освоения территорий

Наибольший потенциал для роста цен на новостройки есть в крупных проектах комплексного освоения территории (КОТах). В отличие от объектов точечной застройки, которые расположены в уже сформировавшихся и обжитых районах, стоимость квадратного метра недвижимости в КОТах увеличивается не только по мере повышения готовности домов, но и развития проекта в целом. Ведь на территории новых микрорайонов помимо жилых домов возводится еще и социальная, коммерческая инфраструктура, строятся новые дороги, появляются новые рабочие места. Таким образом, застройщик создает комфортную городскую среду, которая и является одним из главных стимулов для роста цены на недвижимость.

4. Выбирайте ликвидные квартиры

Для покупателей массового сегмента главным критерием была и остается стоимость объекта. Наиболее удачный вариант для инвестирования с точки зрения последующей ликвидности – квартиры небольшой площади, до 35 кв. метров. Компактные студии и однушки – это наиболее массовый и универсальный продукт, спрос на который традиционно выше, чем на многокомнатные квартиры. Кроме того, из-за небольшого бюджета покупки подобные лоты доступны широкому кругу покупателей, а значит, собственник сможет быстро реализовать свой актив при необходимости.

5. Найдите новостройки с «акционной» ценой

Все знают, что для того чтобы извлечь максимальную прибыль из инвестиции, необходимо покупать квартиры в новостройках на старте продаж либо на начальной стадии строительства, при этом желательно еще и с хорошим дисконтом. «В первую очередь стоит обратить внимание, на новые очереди в уже строящихся крупных микрорайонах, возводимых надежными застройщиками, поскольку в данном случае риски недостроя меньше, – советует Дмитрий Пантелеймонов. – Кроме того, учитывая высокий уровень конкуренции между проектами и относительную стабилизацию стоимости жилья на низком уровне, выходящие в продажу новые объекты, скорее всего, будут иметь очень привлекательные «акционные» цены. Поэтому сейчас инвесторам нужно внимательно следить за рынком и не упустить момент для того, чтобы выгодно «зайти» в проект. Правда, при этом покупать надо, что называется, не теряя головы: квартиры в качественных проектах и у проверенных застройщиков».Текущую ситуацию на рынке недвижимости Санкт-Петербурга можно охарактеризовать как стабильную. Последние месяцы экономику страны сильно лихорадило, и рынок недвижимости естественно реагировал на изменения. Продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, сделки совершались, но с рынка ушли инвесторы, а платежеспособность конечных потребителей заметно снизилась. Поддержка платежеспособности спроса субсидированной ипотекой хоть и дала результат, но вернуться к прежним объемам продаж не помогла. На вторичном рынке, который был лишен государственной поддержки, доля ипотечных сделок заметно снизилась. Если в 2014 году доля сделок с ипотекой достигала 40-50%, то в конце 2015 –начале 2016 доля ипотечных сделок снизилась до 20-30%.

Под влиянием всех перечисленных факторов, сегодня мы наблюдаем формирование абсолютного рынка покупателя, который можно сказать диктует условия продавцу. 

Изначально продавцы неохотно шли на уступки, но в итоге к концу 2015 года –началу 2016 года участникам рынка удалось достигнуть баланса, в том числе и за счет снижения цены предложения. 

Предложение. 

Объем предложения остается в 2016 году на прежнем уровне. В открытой экспозиции присутствует не менее 10 тысяч объектов недвижимости. И нельзя сказать, что на рынок вывалилось огромное количество объектов. Агенты, которые занимаются реализацией объектов на вторичном рынке (не менее 80% объектов в рекламе- это объявления агентств, более 500 агентств рекламирующих объекты вторичного рынка СПб и ЛО), подходят к заключению агентских договоров с продавцами и последующей рекламе объектов избирательно, и предпочитают заниматься ликвидными объектами, цена которых соответствует спросу.

Естественно, максимальным спросом пользуется малогабаритное жилье, его в большей степени и предпочитают рекламировать агентства.

 Средняя цена предложения по регионам. 

В настоящее время, цена предложения в Санкт- Петербурге превышает отметку в 100 000 рублей за квадратный метр.

При этом в наиболее престижных и востребованных районах города (сегмент жилья массового спроса) цена предложения может превышать 110 тысяч рублей за 1 кв.м.

Средняя цена предложения в районах Санкт-Петербурга по типам жилья.

Максимальное ценовое предложение по квартирам сосредоточено в Центральных районах города. А вот стоимость комнат здесь явно ниже цен в спальных районах. Это объясняется и ветхостью жилья, в котором еще располагаются коммунальные квартиры, а также густонаселенностью коммунальных квартир в центре в связи с большим количеством комнат. Таким образом, покупатели предпочитают спальные районы, в которых можно приобрести вполне качественную комнату с небольшим количеством соседей.

Среди спальных районов Санкт-Петербурга лидерами по дороговизне квадратного метра квартир являются Московский и Приморский районы. Что ж здесь ничего нового- это традиционно популярные районы с качественным жилищным фондом, большим количеством парков и развитой инфраструктурой.

Средняя цена предложения в районах Ленинградской Области по типам жилья.

Учитывая плавное смещение нового строительства во Всеволожский район (ближайший район к Санкт-Петербургу), здесь сформировалось вполне качественное предложение в новых домах.

Наличие большого количества нового качественного предложения объясняет высокую стоимость квадратного метра в этом районе.

Динамика цены спроса по районам Санкт-Птербурга.

В среднем снижение цены спроса по Санкт-Петербургу составило порядка 10%. В настоящее время средняя цена квадратного метра по СПб составила 90 950 т.р. (спрос), что на 10-11% превышает среднюю цену предложения.

Динамика цены квадратного метра в Санкт-Петербурге.

КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКАХ И НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ