За детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Само такое отчуждение возможно в определенных случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ухудшаются ли условия его проживания и не уменьшается ли его собственность. Главный критерий - сделка не должна умалять имущественные права или ущемлять законные интересы несовершеннолетнего. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. На практике таковым может являться неприобретение в пользу ребенка иного жилья, которое должно быть не меньшим по размеру и не менее качественным, чем отчуждаемое.
В Санкт-Петербурге таким органом является Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления отдельных внутригородских муниципальных образований.
Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, законодательством Санкт-Петербурга не установлен, поэтому рекомендую уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства.
Справка. Примерный перечень документов в орган опеки и попечительства
Для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки могут потребоваться следующие документы:
Шаг 2. В случае получения предварительного разрешения на совершение сделки заключите договор купли-продажи квартиры.
Договор купли-продажи квартиры заключается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Он должен содержать данные, необходимые для однозначного установления квартиры (адрес и фактическую площадь), а также ее стоимость (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
Существенным условием договора купли-продажи квартиры является обязательное указание всех лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование квартирой (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Шаг 3. Подготовьте документы для регистрации перехода права собственности.
Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру потребуются следующие документы (п. 1 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):
Заявление и необходимые документы можно представить одним из следующих способов (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ):
Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру составляет 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется, однако заявитель вправе представить его по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Срок регистрации составляет не более 10 рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
Задать вопрос
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Само такое отчуждение возможно в определенных случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ухудшаются ли условия его проживания и не уменьшается ли его собственность. Главный критерий - сделка не должна умалять имущественные права или ущемлять законные интересы несовершеннолетнего. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. На практике таковым может являться неприобретение в пользу ребенка иного жилья, которое должно быть не меньшим по размеру и не менее качественным, чем отчуждаемое.
Чтобы продать квартиру, оформленную на ребенка, рекомендую придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Обратитесь в орган опеки и попечительства для получения предварительного разрешения на совершение сделки.В Санкт-Петербурге таким органом является Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления отдельных внутригородских муниципальных образований.
Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, законодательством Санкт-Петербурга не установлен, поэтому рекомендую уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства.
Справка. Примерный перечень документов в орган опеки и попечительства
Для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки могут потребоваться следующие документы:
- заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих) (оформляется в органе опеки и попечительства);
- паспорта родителей (законных представителей);
- свидетельство о рождении ребенка;
- согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры;
- согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
- копия паспортов всех собственников жилого помещения;
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- акт передачи квартиры - в случае приватизации;
- кадастровый паспорт на квартиру;
- поэтажный план и экспликация на квартиру;
- отчет о рыночной стоимости имущества;
- единый жилищный документ или выписка из домой книги и финансового лицевого счета;
- аналогичные документы на приобретаемую квартиру.
Шаг 2. В случае получения предварительного разрешения на совершение сделки заключите договор купли-продажи квартиры.
Договор купли-продажи квартиры заключается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Он должен содержать данные, необходимые для однозначного установления квартиры (адрес и фактическую площадь), а также ее стоимость (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
Существенным условием договора купли-продажи квартиры является обязательное указание всех лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование квартирой (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Шаг 3. Подготовьте документы для регистрации перехода права собственности.
Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру потребуются следующие документы (п. 1 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):
- заявление о государственной регистрации перехода права собственности (заполняется непосредственно перед подачей документов);
- документы, удостоверяющие личность заявителей, в том числе паспорт ребенка (для детей от 14 до 18 лет) или паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно);
- свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру;
- договор купли-продажи и передаточный акт на квартиру. Должно быть три экземпляра-подлинника: один экземпляр для продавца, второй - для Росреестра, третий - для покупателя. Количество экземпляров договора может быть больше в зависимости от количества участников сделки;
- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет, или разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
- письменное согласие родителей, если объект отчуждается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
- выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).
Заявление и необходимые документы можно представить одним из следующих способов (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ):
- лично или через представителя (при наличии у него доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций).
Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру составляет 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется, однако заявитель вправе представить его по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Обратите внимание!
Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).Срок регистрации составляет не более 10 рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
Задать вопрос