Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
  Войти      Регистрация
Избранное 0
Мы работаем
пн-пт с 9.00 - 20.00
сб.вс. с 10.00 - 19.00
Контактный телефон
8 921-760-83-22

МЕНА И ОБМЕН ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

ОТПРАВИТЬ
сообщение!
Закрыть

Форма обратной связи

Заполните необходимые поля в приведенной ниже форме и нажмите кнопку «Отправить».
Мы свяжемся с вами удобным для вас способом, в удобное для вас время.
Спасибо за ваш интерес к проекту.
CAPTCHA

На первый взгляд, в том числе из-за схожести слов «мена» и «обмен», кажется, что существенных различий нет. Однако договор мены следует отличать от договора обмена жилыми помещениями.
В первом случае договор заключается между собственниками квартир и права собственности регистрируются в регистрационной палате.
В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными обменными ордерами.
Поскольку каждого из участников договора мены можно представить в качестве продавца и одновременно покупателя, то к договору мены соответственно применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены (Статья 567. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 02.12.2013)Договор мены:
  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму, то по договору мены с обеих сторон передается имущество. Так, во многом схожая по внешним признакам с куплей-продажей схема привела к тому, что договор мены жилыми помещениями на практике нередко оформляется не
путем договора мены, а путем составления двух договоров купли-продажи.
Так же, как и другие договоры, оформляющие сделки с недвижимостью, договор мены должен быть зарегистрирован в органах государственной регистрации. Документы, необходимые для заключения договора мены такие же, как и при договоре купли-продажи, только лишь с той разницей, что документы должны быть собраны в комплекте на каждый из объектов недвижимости. В случае если в обмениваемом помещении проживают лица, не являющиеся собственниками, но имеющие право пользования данной квартирой, необходимо заручиться их письменным согласием, выраженным в договоре мены, о смене собственника.
Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороне, имущество которой стоит дороже. Это довольно широко встречается на практике, причем самыми распространенными случаями являются:
  • мена жилого помещения большего размера на помещение меньшего размера с доплатой разницы в стоимости этих помещений. Величина доплаты определяется переговорами между сторонами проводимой мены и законодательно не регулируется;
  • мена жилого помещения, расположенного в престижном районе (городе) на помещение, расположенное в менее престижном районе (городе) с доплатой разницы в ценах, которые складываются в этих районах (городах).
В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры). Этот же вопрос обсуждается в качестве одного из условий доплаты, если одна из сторон обладает жильем повышенной комфортности или в подлежащем мене жилье сделан дорогостоящий, весьма качественный и долговечный ремонт.
Определенные сложности возникают при заключении договора мены между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных) квартир. С одной стороны, никакого запрета законодательство не содержит, более того, исходя из Статья 455. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 02.12.2013) Условие договора о товаре:
  1. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.
  2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
  3. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
и статья 20 «Закона об основах жилищной политики» объектом договора мены могут быть любые жилые помещения независимо от формы собственности. В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант: в случае если в не приватизированной квартире проживает несколько нанимателей, эта квартира может быть приватизирована на имя только одного из них, который и заключает договор мены или купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в последующем право приватизации муниципальной площади.
И вариант с точностью до наоборот: собственник квартиры расприватизирует ее, а затем производится обмен. Вследствие этого администрация района выносит постановление о том, что за бывшим собственником сохраняется право на дальнейшую приватизацию: то есть участник обмена - собственник в проигрыше не остается.
Второй вид схемы «ты мне - я тебе» - это уже не мена, а обмен жилыми помещениями. По договору обмена жилыми помещениями наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального жилых фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Это положение устанавливается Статья 72 "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма:
  1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
  2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
  3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
  4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
  5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса и статьи 20 «Закона об основах федеральной жилищной политики».

Право устанавливающим документом на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов служит ордер, и соглашение об обмене жилых помещений вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами администрации.
Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке. Обмен жилыми помещениями в домах предприятий, учреждений, организаций допускается только с их согласия. Это объясняется тем, что в результате такого обмена происходит смена пользователей жилыми помещениями, что может быть небезразлично для наймодателей (например, администрации завода, которая несет затраты на коммунальное обеспечение не только своих работников, но «чужих» жильцов, попавших в заводские дома путем обмена).
Вместе с тем надо помнить, что отказ в даче согласия на обмен также может быть обжалован в судебном порядке.

Существует ряд ограничений, то есть условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается:

  •  если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
  •  если обмен носит корыстный или фиктивный характер;
  •  если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, или передается для государственных или общественных нужд;
  •  если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
  •  если помещение является служебным или находится в общежитии;
  •  если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Задать вопрос

другие советы


Экспресс оценка жилья
Закрыть

Экспресс-оценка квартиры

Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru