Разница между выселением в связи с капитальным ремонтом (реконструкцией) и выселением в связи со сносом дома очевидна, эти понятия различаются по фактическим последствиям: капитальный ремонт дома связан с восстановлением (изменением) его состояния, а снос дома связан с физическим разрушением и прекращением его существования. Соответственно между капитальным ремонтом и сносом имеются существенные отличия по правовым последствиям.
Если в вашем доме проводится реконструкция или капитальный ремонт, то на время реконструкции или ремонта вам предоставляется жилье, относящееся к маневренному жилищному фонду города, при условии сохранения жилого дома в жилищном фонде и без расторжения договора найма на ремонтируемое помещение. После ремонта ваша прежняя квартира должна быть возвращена вам.
Именно этот вопрос, об обязательном возвращении вам ранее занимаемой жилой площади, и является определяющим в вопросе вашей личной предполагаемой собственности. Попросту говоря, выселить не означает отнять.
Но зачастую возникают конфликтные ситуации и разногласия из-за нежелания жильцов переезжать в «маневренное» жилье. С точки зрения закона, единственными основаниями для вашего отказа могут быть явные несоответствия с нормами жилищного законодательства. В соответствии с ними жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно отвечать всем необходимым санитарным и техническим требованиям. При разрешении спора о выселении из занимаемого помещения на время капитального ремонта дома необходимо выяснить, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте, пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан с учетом их возраста, состояния
здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности ремонта. Так, людям преклонных лет не может быть предоставлена квартира на последних этажах дома, если нет лифта. По одному делу суд отказал в переселении нанимательницы, поскольку ее сын болел хроническим воспалением почек и не мог проживать в предоставленном помещении, так как уборная находилась во дворе, а само
помещение было сырое.
Кроме того, переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании капитального ремонта) производится жилищно-эксплуатационной организацией, в ведении которой находится подлежащий ремонту жилой дом, за счет этой организации. Если предоставляемое вам на время капитального ремонта дома помещение не устраивает вас, то вы можете не переезжать. Выселить вас без вашего согласия никто не имеет права, а ремонт не начнется, пока не уедут все жильцы. В этом случае решение о вашем выселении может принять только суд.
Несколько иная ситуация наступает в случае, если дом подлежит сносу в связи с аварийным состоянием либо в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, или в случае, если дом выведен из состава жилищного фонда.
В этой ситуации жильцам дома при выселении должны быть предоставлены соответствующие компенсации (денежная компенсации или альтернативное жилье). Условия компенсаций разнятся в зависимости оттого, являетесь ли вы собственником или нанимателем жилья.
Если по документам вам принадлежит деревянный жилой дом, а вы построили (или пристроили) без разрешения уполномоченных органов мраморный дворец и права собственности на него не оформили, то возмещаться вам будет только стоимость деревянного жилого дома. Кроме того, при изъятии земельного участка будет учитываться и его стоимость, которая определяется по соглашению сторон или в судебном порядке согласно земельному законодательству, если этот участок был надлежащим образом оформлен.
2. Если у вас в собственности приватизированная или иным способом приобретенная квартира (купля-продажа, дарение и пр.), при наличии правильно оформленных документов, подтверждающих право собственности на эту квартиру, выселяемым собственникам с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение либо иная компенсация. При этом, если сносимая квартира была вами приватизирована, то при предоставлении вам квартиры по договору найма в доме государственного, муниципального жилищного фонда права повторно приватизировать новую квартиру вам предоставлено не будет.
Если квартира или жилой дом вам на праве собственности не принадлежат, то для вас действует иная схема. Согласно действующим нормам вам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение.
Любое жилое помещение, предоставляемое вам в связи со сносом жилого дома, должно отвечать установленным санитарным и техническим нормам, иметь площадь из расчета не менее 9 квадратных метров на человека, в пределах установленной нормы 12 кв.м. Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.
Жилое помещение большего размера из государственного и муниципального жилищного фонда предоставляется по письменному заявлению гражданина с доплатой стоимости за площадь, превышающую социальную норму, на основании решения органа исполнительной власти.
Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан (инвалиды, участники Великой Отечественной войны и т. п.) предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или квартира в размере 20 кв. метров.
Переселению собственников из домов, подлежащих сносу, предшествует подписание договора между собственником жилого помещения и инвестором (при наличии инвестиционного контракта) либо соответствующим административным органом.
также влекущих ограничение или прекращение права собственности на принадлежащее собственнику жилое помещение и нарушающих обязательные условия предварительного договора.
Условия предоставления квартир собственникам различаются в зависимости от того, является ли данная квартира единственным жильем ее собственника или же у него есть еще иная жилплощадь.
Главное требование: предоставляемая квартира должна быть равноценной по стоимости прежней квартире. На стоимость квартиры влияют такие критерии, как район, местоположение квартиры, метраж, тип дома, учет инфляции цен на жилье и т. д. Лучше всего в данном случае - обращение к профессионалам, в том числе оценщикам, для проведения полноценного и аргументированного анализа
реальной рыночной стоимости жилья. Вопросов будет множество, сама постановка этой проблемы лишь верхушка айсберга. Вся подводная часть скрыта от взгляда непрофессионала и неизбежно приведет при самостоятельных действиях к ошибкам, просчетам, и самым мягким последствием станет потеря времени.
Мы уже сказали, что по желанию одной из сторон рыночная стоимость жилых помещений может быть определена профессиональными оценщиками недвижимости.
Расходы по оценке жилых помещений несет юридическое (физическое) лицо, являющееся стороной инвестиционного контракта, либо (в случае определения стоимости профессиональными оценщиками) сторона, выразившая желание произвести такую оценку.
Если стоимость освобождаемого жилого помещения окажется выше стоимости предоставляемого, то разница в их стоимости возмещается собственнику. Если стоимость предоставляемого жилого помещения окажется выше стоимости освобождаемого, то разница в их стоимости при переселении взимается с собственника жилого помещения.
Если квартира является единственным жильем собственника, то, в отличие от собственника не единственного жилья, ему предоставляется равноценное возмещение в натуральной либо денежной форме, соответствующей рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения и соответствующей компенсации за не произведенный ремонт жилого дома.
Таким образом, вся система переселения и отселения в настоящий момент обладает и определенной стройностью, и наличием
Целого комплекса предусмотренных законом льгот и гарантий для различных категорий лиц.
Конечно, в каждом конкретном случае ситуации (равно как и личные пожелания каждого собственника, нанимателя) могут в значительной степени отличаться. Но не следует забывать, что обращение к профессиональному юристу, квалифицированная консультация помогут вам не заблудиться в лабиринтах современного законодательства.
Задать вопрос
Если в вашем доме проводится реконструкция или капитальный ремонт, то на время реконструкции или ремонта вам предоставляется жилье, относящееся к маневренному жилищному фонду города, при условии сохранения жилого дома в жилищном фонде и без расторжения договора найма на ремонтируемое помещение. После ремонта ваша прежняя квартира должна быть возвращена вам.
Именно этот вопрос, об обязательном возвращении вам ранее занимаемой жилой площади, и является определяющим в вопросе вашей личной предполагаемой собственности. Попросту говоря, выселить не означает отнять.
Но зачастую возникают конфликтные ситуации и разногласия из-за нежелания жильцов переезжать в «маневренное» жилье. С точки зрения закона, единственными основаниями для вашего отказа могут быть явные несоответствия с нормами жилищного законодательства. В соответствии с ними жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно отвечать всем необходимым санитарным и техническим требованиям. При разрешении спора о выселении из занимаемого помещения на время капитального ремонта дома необходимо выяснить, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте, пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан с учетом их возраста, состояния
здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности ремонта. Так, людям преклонных лет не может быть предоставлена квартира на последних этажах дома, если нет лифта. По одному делу суд отказал в переселении нанимательницы, поскольку ее сын болел хроническим воспалением почек и не мог проживать в предоставленном помещении, так как уборная находилась во дворе, а само
помещение было сырое.
Кроме того, переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании капитального ремонта) производится жилищно-эксплуатационной организацией, в ведении которой находится подлежащий ремонту жилой дом, за счет этой организации. Если предоставляемое вам на время капитального ремонта дома помещение не устраивает вас, то вы можете не переезжать. Выселить вас без вашего согласия никто не имеет права, а ремонт не начнется, пока не уедут все жильцы. В этом случае решение о вашем выселении может принять только суд.
Несколько иная ситуация наступает в случае, если дом подлежит сносу в связи с аварийным состоянием либо в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, или в случае, если дом выведен из состава жилищного фонда.
В этой ситуации жильцам дома при выселении должны быть предоставлены соответствующие компенсации (денежная компенсации или альтернативное жилье). Условия компенсаций разнятся в зависимости оттого, являетесь ли вы собственником или нанимателем жилья.
Если вы являетесь собственником (то есть официально признанным владельцем квартиры или жилого дома), то вам предоставляется возмещение (компенсация).
1. Если в собственности находится жилой частный дом, то по вашему желанию предоставляется:- квартира по установленной норме по договору найма в домах государственного, муниципального жилого фонда, то есть неприватизированная квартира. При этом вам по выбору может быть выплачена стоимость сносимого дома, строений и устройств или предоставляется право использовать материалы от разборки дома по своему усмотрению;
- равноценная квартира в собственность в пределах нормы, но не менее ранее занимаемого жилого помещения. Материалы от разборки дома вам в этом случае не предоставляются и компенсации за них не выплачивается. Вами могут быть использованы только материалы от разборки хозяйственных построек, сараев и т. д.;
- равноценный земельный участок, на котором организацией, производящей снос, строятся жилые и хозяйственные постройки взамен изымаемых, а также возмещаются другие убытки, включая упущенную выгоду.
Если по документам вам принадлежит деревянный жилой дом, а вы построили (или пристроили) без разрешения уполномоченных органов мраморный дворец и права собственности на него не оформили, то возмещаться вам будет только стоимость деревянного жилого дома. Кроме того, при изъятии земельного участка будет учитываться и его стоимость, которая определяется по соглашению сторон или в судебном порядке согласно земельному законодательству, если этот участок был надлежащим образом оформлен.
2. Если у вас в собственности приватизированная или иным способом приобретенная квартира (купля-продажа, дарение и пр.), при наличии правильно оформленных документов, подтверждающих право собственности на эту квартиру, выселяемым собственникам с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение либо иная компенсация. При этом, если сносимая квартира была вами приватизирована, то при предоставлении вам квартиры по договору найма в доме государственного, муниципального жилищного фонда права повторно приватизировать новую квартиру вам предоставлено не будет.
Если квартира или жилой дом вам на праве собственности не принадлежат, то для вас действует иная схема. Согласно действующим нормам вам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение.
Любое жилое помещение, предоставляемое вам в связи со сносом жилого дома, должно отвечать установленным санитарным и техническим нормам, иметь площадь из расчета не менее 9 квадратных метров на человека, в пределах установленной нормы 12 кв.м. Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.
Жилое помещение большего размера из государственного и муниципального жилищного фонда предоставляется по письменному заявлению гражданина с доплатой стоимости за площадь, превышающую социальную норму, на основании решения органа исполнительной власти.
Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан (инвалиды, участники Великой Отечественной войны и т. п.) предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или квартира в размере 20 кв. метров.
Переселению собственников из домов, подлежащих сносу, предшествует подписание договора между собственником жилого помещения и инвестором (при наличии инвестиционного контракта) либо соответствующим административным органом.
Предварительный договор не заключается:
- при достижении устного соглашения сторон по всем условиям предоставления возмещения (компенсации);
- при переселении собственников из аварийных жилых домов.
В предварительном договоре определяются:
- формы возмещения (компенсации);
- размер и условия предоставления денежного возмещения, существенные характеристики жилого помещения (общая/жилая площадь квартиры, количество комнат, наличие отделки, место расположения и др.), предоставляемого в порядке натурального возмещения;
- участие в инвестиционном проекте, вид основного договора (договора мены, иного договора, предусматривающего переход права собственности) и ряд других условий.
также влекущих ограничение или прекращение права собственности на принадлежащее собственнику жилое помещение и нарушающих обязательные условия предварительного договора.
Условия предоставления квартир собственникам различаются в зависимости от того, является ли данная квартира единственным жильем ее собственника или же у него есть еще иная жилплощадь.
Главное требование: предоставляемая квартира должна быть равноценной по стоимости прежней квартире. На стоимость квартиры влияют такие критерии, как район, местоположение квартиры, метраж, тип дома, учет инфляции цен на жилье и т. д. Лучше всего в данном случае - обращение к профессионалам, в том числе оценщикам, для проведения полноценного и аргументированного анализа
реальной рыночной стоимости жилья. Вопросов будет множество, сама постановка этой проблемы лишь верхушка айсберга. Вся подводная часть скрыта от взгляда непрофессионала и неизбежно приведет при самостоятельных действиях к ошибкам, просчетам, и самым мягким последствием станет потеря времени.
Мы уже сказали, что по желанию одной из сторон рыночная стоимость жилых помещений может быть определена профессиональными оценщиками недвижимости.
Расходы по оценке жилых помещений несет юридическое (физическое) лицо, являющееся стороной инвестиционного контракта, либо (в случае определения стоимости профессиональными оценщиками) сторона, выразившая желание произвести такую оценку.
Если стоимость освобождаемого жилого помещения окажется выше стоимости предоставляемого, то разница в их стоимости возмещается собственнику. Если стоимость предоставляемого жилого помещения окажется выше стоимости освобождаемого, то разница в их стоимости при переселении взимается с собственника жилого помещения.
Если квартира является единственным жильем собственника, то, в отличие от собственника не единственного жилья, ему предоставляется равноценное возмещение в натуральной либо денежной форме, соответствующей рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения и соответствующей компенсации за не произведенный ремонт жилого дома.
Таким образом, вся система переселения и отселения в настоящий момент обладает и определенной стройностью, и наличием
Целого комплекса предусмотренных законом льгот и гарантий для различных категорий лиц.
Конечно, в каждом конкретном случае ситуации (равно как и личные пожелания каждого собственника, нанимателя) могут в значительной степени отличаться. Но не следует забывать, что обращение к профессиональному юристу, квалифицированная консультация помогут вам не заблудиться в лабиринтах современного законодательства.
Задать вопрос