Закрыть
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?
  Войти      Регистрация
Избранное 0
Мы работаем
пн-пт с 9.00 - 20.00
сб.вс. с 10.00 - 19.00
Контактный телефон
8 921-760-83-22

ХОЧУ КУПИТЬ

ОТПРАВИТЬ
сообщение!
Закрыть

Форма обратной связи

Заполните необходимые поля в приведенной ниже форме и нажмите кнопку «Отправить».
Мы свяжемся с вами удобным для вас способом, в удобное для вас время.
Спасибо за ваш интерес к проекту.
CAPTCHA

При сложившейся ситуации на рынке недвижимости сегодня, упрощенно говоря и идеализируя, есть лишь две схемы поиска и покупки квартиры. Это самостоятельная деятельность или же заключение того или иного договора с агентством недвижимости.

Первый, то есть самостоятельный, способ - самый привычный в силу распространенного мнения, что ничего сложного в покупке жилья нет. Дескать, немного больше внимательности, осторожности, и все проблемы потихоньку решатся сами собой. Покупатель начинает с изучения рынка - регулярно покупает «Из рук в руки» и другие подобные издания, вчитывается в объявления, иной раз заводит целый блокнот, в котором уже к концу второй недели скапливается солидная база данных: кто, где, почем и как продает.
Кроме газетных объявлений, потенциальный покупатель уже по привычке обшаривает глазами столбы и стенды на остановках общественного транспорта, отрывает телефончики, прислушивается к советам родных, близких, знакомых и почти знакомых. Не буду утверждать, что подобная методика не имеет права на жизнь; она существует, она действует, она живуча. Проблема лишь в том, что при дилетантском изучении рынка мимо покупателя могут пройти (и зачастую действительно проходят!) незамеченными и хорошие варианты, и сниженная стоимость, и срочная продажа и немало других весьма выгодных или благоприятных вариантов. Объявления в газетах и на столбах отнюдь не охватывают всю рыночную нишу, к тому же проблема искажения информации (пусть даже ненамеренного, опять же по неопытности) создает проблемы по всей цепочке - от подателя объявления до завершения сделки.
Сортируя и совершенствуя свою личную базу данных, потенциальный покупатель самостоятельно повисает на телефонах, созванивается с владельцами (проживающими), сам смотрит квартиры. Сам торгуется, сам оформляет и проверяет документы, сам стоит в очередях и уплачивает многочисленные пошлины, снимая килограммы ксерокопий и обивая пороги нотариусов. Самостоятельно придется решать и проблему взаиморасчетов, что зачастую очень затруднительно, опять же в силу неопытности той и другой стороны. В своей статье «расчет через банковскую» ячейку я подробно рассмотрел этот вопрос. Буду очень рад, если данные советы помогут вам.

Покупателям, пошедшим по этому пути, не стоит рассчитывать на серьезную экономию денег, особенно при поиске в газете прямого телефона продавцов. Их там очень немного, а цена всегда сравнима с предложениями агентств.
Не спасает даже внешне благопристойная фраза «продам без посредников» или похожие на нее: написать можно все что угодно, но вам предстоит иметь дело не с объявлением, а с реальной квартирой и реальными людьми, которые все чаще отказываются от самостоятельных действий. Кроме того, как отмечают многие профессионалы, экономии не гарантирует и действительное попадание по телефону на реального владельца: если продавец не побоялся дать рекламу на свой телефон, торговаться с ним будет непросто.
Распространенность первого способа - в силу привычки. В надежде на то, что сам все сделаю не хуже риэлтора и наверняка дешевле.
Этот подход - наследие социалистического «натурального хозяйства», когда каждый и все вместе самостоятельно ремонтируют свои машины, квартиры, телевизоры, заборы на дачном участке и т. д. Пути развития ведущих стран мира однозначно показывают, что успехи в развитии любой сферы деятельности возможны только при профессиональном подходе и разумной специализации. Каждый занимается тем, что умеет.
Не менее важная причина - это незнание или неверие в возможность получения подобных услуг на профессиональном уровне. Действительно, у нас только-только появились первые островки цивилизованного рынка недвижимости, но большинство покупателей даже не подозревают об этом. Поэтому сложно упрекать их в том, что они начинают поиск квартиры не так, как это видится профессионалу.
Дело не только в звонках и разговорах, но, главное, сам процесс поиска оказывается очень длительным и «рыхлым». Хотя бы потому, что методика поиска и умения понимать недосказанное или попросту плохо высказанное нарабатывается только большим опытом.
Для того, чтобы понять в результате телефонного разговора что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, разгадать, что хотят от вас скрыть.
Если вы ищете квартиру строго определенной или хорошо известной вам стандартной планировки в четко обозначенном или ограничейном месте, то профессиональные советчики в момент поиска, может быть, и не особо нужны. А поиск например, квартир в центре города, в старом фонде, в районах с новыми типами застройки и планировки - очень сложное занятие.
Процесс поиска квартиры, особенно в центре города или районах старой, не очень старой и типовой застройки, превращается в устойчивое изменение сознания самостоятельного покупателя. Вы неизбежно начинаете вести не выбор квартиры, а тех недостатков, с которыми можно смириться.
И в этом состоит ваша главная психологическая, а в дальнейшем - и жилищная, если хотите, экономическая ошибка. Чтобы купить квартиру, советуют нам опытные специалисты, необходимо закрыть глаза на ее состояние! Необходимо научиться видеть состояние дома в целом, вид из окон, расположение капитальных стен, входа и межкомнатных дверей капитального типа, форму и размеры балконов или лоджий.
Покупатель проходит через несколько стадий осмысления того, что же ему надо. Нужно уметь абстрагироваться от нынешнего состояния квартиры: согласитесь, что в любом случае вам придется делать ремонт или даже перепланировку по собственному вкусу и усмотрению. Так стоит ли нервничать из-за оборванных обоев и подтекающего кухонного крана? Нервничать, конечно, не стоит, но неухоженный внешний вид жилья может вам многое сказать и о хозяевах, и о вероятной ценовой политике, причем не только продавца, но и вашей собственной вполне понятно, что квартира со свежим ремонтом будет стоить дороже обшарпанной.
Вас в первую очередь должен интересовать не косметический ремонт, а состояние основных и наиболее важных элементов будущего жилья. К ним относится сантехника — причем не ее внешние проявления типа щербатой раковины, а «внутреннее», то есть состояние труб и базовых кранов. Если дом находится в эксплуатации больше 10-15 лет, эти внутренние коммуникации наверняка находятся в изношенном состоянии, наверное, нет нужды говорить о качестве подаваемой воды с ее накипью и многочисленными солевыми отложениями. Стоит поинтересоваться у соседей снизу, были ли случаи прорыва воды, а заодно посмотреть и на свой будущий потолок: есть ли следы протекания сверху.
Еще один из важных элементов - электропроводка. Редко попадается настолько умелый и рачительный хозяин, который в свое время сумел заменить всю электросистему с алюминиевых на медные провода. Но даже беглый осмотр розеток и выключателей покажет: если заметны следы плавления или замыканий, то, вероятно, повреждена и скрытая проводка. Понятно, что такой недостаток относится к очень серьезным и должен влиять на стоимость.
Следующий по важности элемент, на который неопытный покупатель сгоряча может и не обратить внимания, - это состояние оконных блоков. Дело не в покраске; рассохшиеся створки и наглухо забитые шпингалеты несколько позже (когда вы станете хозяевами) попортят вам немало крови. Сейчас во многих квартирах уже стоят стеклопакеты, но поверьте мне стеклопакет стеклопакете рознь. По этому можно говорить долго….
Стоимость ремонта квартиры в старом фонде часто сравнима с ее ценой. Поэтому очень многие покупатели, ринувшиеся вначале к историческим центрам и наиболее престижным районам Санкт-Петербурга, вскоре увеличивают ценовую планку раза в два. Или приходят к мысли, что ничего особенного в этом центре-то и нет. И покупатели постепенно смещаются в такие районы, где они могут найти добротные квартиры по приемлемым ценам.
Огромное влияние на стоимость оказывает антураж дома (консьерж, чистая парадная, хорошие соседи). Внутри квартиры все можно переделать. Но заменить соседей невозможно, а улучшить территорию вокруг дома и преобразить парадную проблематично.

Кроме денег нужны еще организаторские способности и время. Итак, в каких случаях нужно насторожиться при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. большое количество предыдущих сделок с квартирой;
  2. продавцы низкого социального статуса (алкоголики);
  3. квартира продавалась несколько раз в течение короткого времени;
  4. наличие доверенностей, существование которых сумбурно объясняется или которые затруднительно проверить;
  5. агенты, которые на поставленные вопросы не дают четких ответов, а уводят разговор в сторону.

Умудренный жизненным опытом покупатель справедливо полагает, что решение любой задачи необходимо начинать с поиска профессионала, способного найти оптимальное решение. Каждый должен заниматься своим делом.
Возможно, он считает неразумным, неэкономным или даже ниже своего достоинства тратить драгоценное время на поиск и отбор вариантов, организацию просмотров и т. д. А хочет получить цивилизованный, профессионально выполненный и гарантированный комплекс услуг: подбор квартир, их анализ, просмотр, разъяснение, поиск и обнаружение «подводных камней», выбор оптимальных решений, определение рисков и их вероятность, организация и проведение сделки, послепродажная поддержка.
Такой по-житейски мудрый покупатель находит агентство или человека, на которого может положиться в этом важном деле. Риэлтор, к которому вы решите обратиться, еще и во многом консультант.
Часто вы и сами не представляете, что бы хотелось получить в итоге покупки. Не отталкивайте профессиональную помощь, которая поможет вам понять ваши истинные желания. Людям непросто это сделать, особенно если речь идет о такой сложной вещи, как недвижимость.
Самостоятельно отыскав подходящую квартиру, вы фактически вынуждены подчиняться требованиям ее собственников или, что зачастую куда сложнее и проблематичнее, требованиям агента, представляющего этих собственников. У каждого частного продавца свои требования и причуды, у каждого агентства свои правила (у крупных фирм одни стандарты, у средних другие, у маленьких, мягко говоря, «эластичные»). Таким образом, вы изначально попадаете в невыгодное положение, вас вынуждают играть по чужим правилам, и не всегда эти правила будут соблюдаться до конца игры
или станут по отношению к вам приемлемыми и действительно партнерскими.
Допустим, покупатель самостоятельно нашел квартиру по объявлению в газете, посмотрел, решил купить, пришел в агентство, представляющее продавца. Наиболее вероятны два варианта завершения такой полусамостоятельной сделки. Покупатель идет на поводу агентства, делает то, что ему говорят, веря, что в этот-то раз все кончится хорошо. Если агентство, представляющее квартиру, имеет надежную систему расчетов, а агент продавца действительно профессионал, умеющий соблюсти интересы обеих сторон, то никаких проблем скорее всего не возникнет. Однако такое удачное сочетание встречается довольно редко.
Если с вами нет человека, понимающего мотивы поведения агентов и продавца, специалиста, который после нескольких минут разговора может вам в получасовой беседе разъяснить, что происходит, какие формулировки в документах что обозначают и для чего предназначены, почему сделано или предлагается сделать именнотак и чем это может кончиться, на вас могут «повесить лишнее».
Вместо приятных ощущений от покупки долгожданной квартиры, вы будете постоянно ловить себя на мысли — не обманывают ли меня? Вполне вероятно (и я искренне желаем вам этого!), что сомнения будут ошибочными или беспочвенными и вас не обманут даже в мелочах. А если нет? Если действительно «подставят» по-крупному?
Еще и еще раз напомню: жилье для подавляющего большинства наших сограждан - это единственное реальное и крупное имущество, которым они располагают. На кон ставится куда больше, чем просто квадратные метры...
Агенты нужны с обеих сторон. Их цель - найти оптимальную схему передачи права собственности с минимальными и равномерно распределенными между сторонами рисками. Задача, которая вполне по плечу специалистам. Тем более, что они говорят между собой на понятном обоим профессиональном языке, оба владеют необходимыми тонкостями и нюансами юридических формулировок и практических подходов к решению возникающих проблем. Более того, для вас покупка квартиры, скорее всего, первая, для них - сотая или трехсотая сделка. В этих сделках набирался опыт, оттачивалось и практическое, и дискуссионное мастерство, искусство убеждения и видения проблемы в целом. В конце концов, поиск взаимоприемлемого решения не просто их работа, они изначально знают, убеждены и прекрасно понимают, что в конечном итоге компромисс будет достигнут. Следовательно, оба изначально настроены не на нервный спор, а на плодотворный обмен мнениями, дискуссию равных профессионалов с заранее определенным паритетным исходом. Отсюда и скорость, и качество,
и надежность.

Давайте подведем итог:

Покупая недвижимость самостоятельно Вам самому придется целыми днями ездить по данному району и смотреть квартиры. Это значит, что придется самостоятельно обзванивать владельцев жилья и подбирать подходящее время для встречи. Сколько это займет дней, недель и месяцев, неизвестно. Делать юридическую проверку объекта, при этом узнавая, есть ли у продавцов права на осуществление продажи выбранного помещения. После оплаты аванса следует правильно оформить договор купли-продажи, что могут не все. А в данном случае каждая прописанная деталь имеет огромное значение.
Если Вы все-таки решили обратиться за помощью в агентство недвижимости, то стоит выбрать контору, которая обладает большим опытом работы. Риелторы, которые безупречно знают рынок недвижимости, предложат в кратчайшие сроки несколько подходящих вариантов, из которых покупателю нужно будет просто выбрать.

Если Вы обратитесь в агентство недвижимости, Вам предоставят:

  •  анализ рынка недвижимости;
  •  подходящую цену за желаемую площадь помещения;
  •  варианты жилья;
  •  юридическую оценку выбранного объекта;
  •  качественное оформление соответствующих документов;
  • гарантии выполнения своих обязательств;
  •  квартиру Вашей мечты в короткие сроки.

Помните, что к покупке жилья стоит подходить очень ответственно, так как это вложение больших средств в Ваше будущее и будущее Ваших детей. Сэкономив на мелочах, можно потерять значительно больше.

Какую же пользу может принести агент по недвижимости?

  • Во-первых, операции с жильем отнимают много времени и сил. Далеко не каждый имеет возможность взять на работе отпуск на срок от двух-трех месяцев до года, чтобы посвятить себя решению квартирного вопроса. Тем более что финансовые потери от такого простоя могут превысить затраты на оплату труда агента.
Хороший риелтор фильтрует сотни вариантов квартир, предлагая клиенту для просмотра только те, которые ему действительно могут понравиться; ведет подчас очень сложные переговоры с продавцами; в случае необходимости выстраивает альтернативные цепочки, которые могут включать десяток и более звеньев; занимается сбором и оформлением документов и т.д. и т.п. Так как продажа-покупка квартиры, как правило, дело очень хлопотное и нервное, риелтор еще и бережет здоровье клиентов.

  • Во-вторых, квартирная сделка в отличие от покупки батона хлеба в магазине - это довольно-таки сложный процесс, в тонкостях которого, в том числе юридических, непрофессионалу разобраться совсем не просто. В-третьих, сделка с участием риелтора, проверяющего юридическую чистоту квартиры, менее рискованна, чем самостоятельная. Риелторы знают подводные камни рынка недвижимости, наиболее распространенные схемы мошенничества, поэтому при покупке квартиры с помощью агента меньше шансов нарваться на проблемную жилплощадь.
Однако, здесь надо учитывать, что договор с агентством недвижимости, даже самым крупным и респектабельным, отнюдь не гарантирует 100-процентной надежности сделки. Просто потому, что далеко не все потенциальные риски могут проверить. Например, мошенники убирают из домовой книги запись о том, что в квартире когда-то был прописан гражданин, ныне отбывающий наказание в местах лишения свободы. А через несколько лет этот человек, которого, оказывается, незаконно обошли при приватизации жилья, выходит на свободу и предъявляет претензии на проданную квартиру.

Получить что-нибудь с риелтора в случае возникновения подобных коллизий крайне сложно. Агентства недвижимости, как и любой другой бизнес, стремятся минимизировать свою ответственность и прописывают соответствующие положения в договоре. Более того, даже если агентству или частному маклеру удастся что-то «вменить» в судебном порядке, они, скорее всего, физически не смогут компенсировать клиенту потери, так как не имеют необходимых резервов.
Отказываясь от услуг агента, человек экономит на риелторской комиссии, которая составляет несколько процентов от стоимости квартиры – от 3% до 5-6%. Минимальный процент агент возьмет лишь за самую простую сделку – когда нужно просто продать или купить жилье, а если есть необходимость увязывать альтернативные цепочки, то риелторская комиссия будет стремиться к максимуму. Впрочем, процент за альтернативную сделку все же будет меньше, чем суммарные затраты на услуги агентов в случае двух отдельных сделок – продажи и покупки.
В общем, помощь хорошей риелторской или юридической конторы при покупке - продаже квартиры может быть весьма полезна.

Задать вопрос

другие советы


Экспресс оценка жилья
Закрыть

Экспресс-оценка квартиры

Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru