Чистовую отделка от "БСК Стандарт",
скидка 2%
Компенсация затрат для иногородних покупателей
Скидка при 100% оплате в ЖК "Life Приморский".
Паркинг со скидкой |
Подписка на рассылку
ОТПРАВИТЬ
сообщение!
сообщение!
Закрыть
Форма обратной связи
Заполните необходимые поля в приведенной ниже форме и нажмите кнопку «Отправить».
Мы свяжемся с вами удобным для вас способом, в удобное для вас время.
Спасибо за ваш интерес к проекту.
Мы свяжемся с вами удобным для вас способом, в удобное для вас время.
Спасибо за ваш интерес к проекту.
Потребность в услугах независимого оценщика, специалиста по определению рыночной стоимости жилья и других объектов недвижимости, возникла в начале 90-х, в период активного становления рынка недвижимости и возникающих рыночных отношений.
До этого периода в отношении недвижимости пользовались несколько иными понятиями: «балансовая стоимость», «инвентаризационная стоимость», «остаточная стоимость». Эти термины и понятия по своей природе совершенно не учитывали экономические особенности объекта. То есть, упрощенно говоря, по ним нельзя было понять, сколько за квартиру и жилой дом можно получить «живых денег».
Сейчас профессия «эксперт по оценке недвижимости» уже не является столь экзотической, как несколько лет назад. Сегодня существуют проверенные технологии и алгоритмы определения рыночной стоимости жилья и других объектов недвижимости.«Рыночная стоимость» определяется сейчас довольно сложной формулировкой: это «наиболее вероятная цена объектов оценки, которая устанавливается на конкурентном и открытом рынке при наличии всех типичных условий, необходимых для совершения справедливой сделки, без учета личностных и чрезвычайных обстоятельств». Но для простоты понимания сведем к житейскому алгоритму: усредненная цена, зависящая от спроса и предложения.
Даже для совершенно одинаковых квартир она может колебаться в очень значительных пределах. Начинается квартирный ажиотаж - цена растет. Переизбыток предложений на рынке - цена падает.
И это далеко не все условия, которые реально и очень ощутимо могут влиять (и повлияют!) на рыночную стоимость вашей квартиры или стоимость того жилья, которое вы собираетесь приобрести.
Несколько лет назад технология самостоятельной оценки была Достаточно проста. Вы могли взять подшивку рекламных или специальных изданий, где публикуются сводные таблицы от агентств. Кто-то разъезжается, кто-то сумел накопить на дешевенькую квартиру для молодоженов, кто-то продал «Жигули», перезанял тыщу-другую «зеленых» и хочет перебраться с тещей, женой, детьми и собакой из однокомнатной «хрущевки» в просторноизолированную двухкомнатную, да еще и с балконом... Нетрудно
догадаться, что самым ходовым товаром в этой ситуации в этих районах будут «полуторки» всех типов и дешевые «двушки», что автоматически означает завышение требований владельцев этого товара.
Разумное, в грамотных пределах, это завышение все-таки ощутимо, но на скорость продажи не влияет: людям все равно нужно и они возьмут...
Анализ рынка показал и такую тенденцию: строительство в непосредственной близости дома улучшенной планировки в престижном районе снижает стоимость предлагаемых «трешек» примерно на 30 процентов, а такое же строительство в «спальном» районе резко снижает цену на однокомнатные.
Не так уж безнадежно, как кажется на первый взгляд, обстоит дело с «хрущевками». Едва ли не основным контингентом их покупателей являются приезжие из районов и пригородов: они не связаны еще с городом никакими условностями, они расценивают «хрущевку» как плацдарм, стартовую позицию для будущего. И правильно делают: многие из этих домов в обозримом будущем неизбежно пойдут под снос и их обладатели в качестве компенсации получат просторное и благоустроенное жилье. Для тех, кто смотрит в будущее своих детей, вариант очень удачный. Как только хозяева «хрущевок» попадут в волну подобной рыночной реалии, это мгновенно скажется на цене квартир.
Для многих покажется странным, что два одинаковых дома могут существенно разниться в цене. Но это правда. Один дом находится чуть дальше от шумной магистрали или развернут так, что в окна попадает меньше пыли, другой - абсолютная противоположность.
Покупатель квартиры - человек, скорее всего, состоятельный, а потому имеет право на капризы. Еще больше «капризничают» те, кто небогат: для них приобретение нового жилья зачастую цель многих лет жизни. Поэтому, накопив нужную для приобретения жилья сумму, они будут привередничать и бороться за каждый рубль. Недостаточно красивый вид из окна - довольно частая причина для отказа сделки. Иным клиентам жилище не подходит потому лишь, что рядом с домом негде выгуливать любимую собаку. Очень сложный вопрос - близость к оживленным транспортным развязкам и пересечениям маршрутов общественного транспорта. Приятно, когда любой транспорт близко. Но слишком близко - тоже нехорошо: пересечение пассажирских маршрутов и транспортные развязки располагаются, как правило, на пересечении шумных улиц, к тому же сейчас их окрестности превратились в базары. Оптимальное расстояние - 5-7 минут пешком.
Как видите, сложностей, вариантов и колебаний предостаточно, причем далеко не все они видны невооруженным глазом. Многие имеют не столько ближний, сколько стратегический характер, и просчитать их последствия может только профессионал. Современная «точечная методика» оценки квартир, с одной стороны, усложнила жизнь дилетантам и самодеятельным «спецам», а с другой стороны, практически сняла с повестки дня вопрос, нужно ли обращаться для проведения оценки к специалисту.
Наиболее часто в среде профессионалов применяются три метода оценки: затратный, сравнительный и доходный. Поскольку я пишу эту статью для обыкновенного обывателя перед которым стал вопросс «хочу продать» или «хочу купить» по этому можно пояснить так.В практических жизненных ситуациях наиболее распространенным является метод сравнения. Хотя бы потому, что наиболее прост для понимания.
Рыночная стоимость определяется не «с потолка», а начиная с исходных данных: например, сколько заплатила за новую двухкомнатную квартиру тетя Галя или за сколько продала свою «хрущевку» бабушка Света. При проведении оценки настоящий профессионал ограничен куда более жесткими требованиями, именно поэтому он и является профессионалом. И его оценка, хотим мы того или нет, будет куда ближе и точнее соответствовать реалиям рынка, чем наши самые радужные расчеты и ожидания.
В большинстве случаев продавцы или покупатели задумываются над главным вопросом «сколько стоит?» и не понимают когда профессиональные риелторы не могут им ответить, а вступают в небольшую лекцию, но я настоятельно советуем вам эту лекцию выслушать. Задавая этот вопрос, уточните, стоимость чего вы имеете в виду: своего объекта или услуг риэлтора.
Поверьте, от профессионала даже за несколько минут разговора вы узнаете больше, чем сумели рассказать о своем опыте соседи и знакомые.
В практике риэлторов интересует та часть работы, которая возникает из необходимости в оценке квартир, как в частной собственности, так и в аренде. Поводы различные: судебные дела и обычный раздел имущества, представление в консульства для выезда на постоянное место жительства за рубеж, залог. Иностранные предприниматели, вложившие деньги в жилье в России, также желают узнать текущую стоимость своих активов.
Бывает, что результаты оценки очень значительно отличаются от представлений клиента. Это может быть как приятной, так и неприятной неожиданностью, но такое изменение не является причиной для неоплаты работы риэлтора. Соответствующие оговорки приводятся как в договоре, так и в отчете, также предусматривается типичный процент предоплаты работ.
За что же клиент платит деньги?
Обоснованное и мотивированное мнение профессионала о рыночной стоимости. Расчеты проводятся всеми тремя указанными выше специальными методами. В заключение риэлтор проводится анализ и сведение результатов в окончательную цену жилья и стоимость своих услуг. Мнение специалиста относительно рыночной стоимости вашей квартиры или дома, земельного участка формируется в результате трудоемкой и высокопрофессиональной работы, требующей многих специальных знаний. Чтобы оценить объект, требуется быть строителем, экономистом, риэлтором, вести базы данных.Если вы чувствуете в себе все эти скрытые возможности, остается лишь пожелать вам удачи. Если же вы желаете быть уверенным в оценке и последующих действиях в штормящем море рынка, то обращайтесь к профессионалу.
Ко всему прочему, это не только спокойнее и надежнее, но и выгоднее.
Задать вопрос