Чистовую отделка от "БСК Стандарт",
скидка 2%
Компенсация затрат для иногородних покупателей
Скидка при 100% оплате в ЖК "Life Приморский".
Паркинг со скидкой |
Подписка на рассылку
ОТПРАВИТЬ
сообщение!
сообщение!
Закрыть
Форма обратной связи
Заполните необходимые поля в приведенной ниже форме и нажмите кнопку «Отправить».
Мы свяжемся с вами удобным для вас способом, в удобное для вас время.
Спасибо за ваш интерес к проекту.
Мы свяжемся с вами удобным для вас способом, в удобное для вас время.
Спасибо за ваш интерес к проекту.
Комиссия риэлтора – это денежная сумма, которую получает риэлтор в процессе оказания услуги без ведома и согласия своего продавца или покупателя с кем заключен агентский договор . Соблазн получить больше денег иногда перевешивает все остальные аргументы, причем суммы скрытых комиссий могут быть значительными.
В любом случае, дополнительный гонорар по сделке риэлтор может получить либо с помощью агентства или брокера, который представляет вторую сторону, либо ставя условие выплаты комиссионных собственнику приобретаемой для клиента недвижимости.Вариант первый. риэлтор представляет продавца. Покупатель найден, но агент уговаривает своего клиента снизить цену, приводя разные аргументы касательно недостатков его квартиры или ситуации на рынке. Эту разницу риэлтор желает получить в виде скрытой комиссии в Агентстве-2, которое представляет покупателя. Агентство-2 иногда соглашается на подобную сделку, если квартира устраивает их клиента и есть риск, что сделка в ином случае распадется.
Вариант второй. риэлтор представляет покупателя. Найден объект, покупатель согласен на цену. Но его агент убеждает Агентство-2, представляющего продавца, снизить цену и выплатить ему разницу в виде скрытой комиссии. Если Агентство-2 откажется, то клиент Агента-1 будет искать другую недвижимость для покупки, где агентство окажется более сговорчивым. Более того, нацеленный на дополнительную прибыль агент в поисках недвижимости действует в своих интересах, а не в интересах клиента, и старается показывать только те объекты, где можно получить «скрытку». Агент продавца идет на подобную сделку с согласия своего клиента, которого устраивает цена на его объект даже с учетом выплаты скрытой комиссии.
Отмечу, что «агенты не показывают» клиентам объекты, с кем не заключен договор котором ему заложена комиссия. И что на выходе? Пока агент не найдет хоть что-нибудь, где ему будет предназначено вознаграждение – его клиент ничего не купит (не продаст)». Или другой пример: продавцы, чтобы продать свой неликвид, прикрывают агентству покупателя более полумиллиона. Покупатель на цену покупки согласен. Продавец – тоже согласен. Фирма потирает ручки, получает оговоренную комиссию со своего покупателя плюс комиссию, официально, по договору, который принудили подписать, – с продавцов. Все счастливы.
1. Нехорошая работа или уголовное преступление?
В переводе на юридический язык – это хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.В частности, это по ст. 159 УК, ч. 2: мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, и наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.
Применительно к недвижимости: в случаях, когда гражданин остается без жилья, речь идет о ч. 4 ст. 159 УК: мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, до 10 лет. Плюс ч. 2 ст. 165 УК: причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием.
2. Как привлечь?
Для привлечения агента к уголовной ответственности также необходимо достоверно установить факт получения/присвоения иного незаконного распоряжения денежными средствами или совершение всех необходимых для этого действий в тех случаях, когда деньги в итоге не дошли до агента по независящим от него причинам (покушение на совершение мошенничества).В настоящее время сложилась очень широкая и самая разнообразная правоприменительная практика по делам о мошенничестве. Для правоохранительных органов не составляет большой проблемы привлечь к ответственности мошенника и направить дело в суд тогда, когда мошенничество (или покушение на мошенничество) действительно имело место. В судах также рассматривается огромное количество дел по ст. 159 УК РФ. Так как «скрытка» не отличается изощренной или особо изящной схемой мошенничества, сложностей с привлечением агента-мошенника к ответственности возникнуть не должно. Для этого потерпевший должен быть готов обратиться с заявлением в правоохранительные органы, дать показания, участвовать в следственных действиях, запастись терпением и понимать, что вторую сторону по сделке также будут активно привлекать к участию в следственных действиях, даче показаний и т.д.
Как показывает практика, лица, виновные в совершении мошенничества, зачастую на стадии предварительного следствия или судебного разбирательства, то есть еще до вынесения приговора, стремятся полностью возместить ущерб потерпевшему с целью последующей минимизации наказания. В этом смысле уголовно-процессуальный способ защиты и восстановления прав и законных интересов потерпевшего достаточно эффективен».
Все понимают, что это плохо, но иногда пытаются развеять душевные сомнения простым аргументом: если отказаться, то можно вообще потерять сделку. Подобно тому, как мы продолжаем давать взятки чиновникам, думая, что иначе вопрос решить невозможно, но при этом забываем, что дача взятки – это уголовное преступление (ст. 291 УК).
3. Презумпция свободы договора, или Еще один вариант
Вариант третий. Бывает так, что квартиру продает сам хозяин, дает рекламу. Ему начинают звонить сотрудники агентств (в Санкт-Петербурге такие звонки исходят из самых известных и крупных агентств) и говорят, что приведут покупателя (который уже есть, например, их клиент ищет альтернативу), но выберут его квартиру, если он заключит с агентством договор и выплатит комиссионные, за что они обещают наилучшим образом провести сделку, собрать все справки, провести денежные расчеты и т.д. Сначала собственнику кажется, что это звонят молодые агенты и таким образом пытаются уговорить его заключить договор на продажу квартиры, но потом сталкиваются с тем, что у некоторых агентов действительно есть потенциальный покупатель, однако они не слишком мотивированы приводить его в квартиру, где не будет заложен их интерес. Можно ли такой вариант отнести к скрытой комиссии или это деловая предприимчивость? На этот вопрос охотно мог бы ответить клиент фирмы, для которого подбирают квартиру и который не ожидает, что его риэлтор так настойчиво пытает заработать комиссионные и при покупке альтернативы. Оформление альтернативной квартиры входит в комплекс услуг, оказываемых клиенту фирмы при продаже его квартиры. Попытка получить гонорар с обеих сторон делается чаще без ведома клиента. Как быть?В описанном случае уголовно-правовой материи нет. Скорее нарушение этических норм, обычаев делового оборота, хотя в сфере сделок с недвижимостью, обычаи эти, судя по всему, волчьи. В отношениях продавца и агента, который намекает на вознаграждение продавца, действует презумпция свободы договора – «не хочешь, не соглашайся, продавай дальше сам, мы же дальше искать будем». В подобном случае могут и должны возникать вопросы со стороны покупателя, который заключил договор с таким агентом. Вопросы эти относительно условий заключенного с агентом договора: размер его вознаграждения, срок, в течение которого он должен подобрать вариант, другие условия, позволяющие так или иначе определить качество работы агента. Чем яснее, подробнее и последовательнее будут прописаны условия такого договора с агентом, тем меньше соблазна будет у агента не искать вариант, а заниматься «разводом».
4. Как бороться?
Если это агент из АН и настаивает на скрытой комиссии, то надо решать вопросы напрямую с его руководством. Если это частник, то просто отказывать. Универсального рецепта, как избежать этого клиентам, нет, разве что только с проверенным агентом сотрудничать, по хорошей рекомендации.Еще один рецепт наиболее эффективным способом защиты от является прозрачность сделки купли-продажи недвижимости. То есть указание полной, истинной стоимости недвижимости в договоре, проведение всех расчетов в безналичной форме. При таких условиях «скрытка» невозможна или, по крайней мере, не будет являться «скрыткой» в самом отрицательном смысле этого слова. Безусловно, что сторона по сделке может, получив деньги на счет в банке, часть из них перечислить/снять и отдать агенту. Но в этом случае между ними, очевидно, будет достигнуто соглашение о таком вознаграждении и говорить о наличии признаков такого состава преступления, как мошенничество, уже не придется. Однако все мы понимаем, что в наших правовых реалиях добиться того, чтобы все сделки с недвижимостью были абсолютно прозрачны и проводились в безналичной форме – пока утопия.
- А на житейском бытовом уровне – если пригрозить риэлтору жалобой в полицию, есть ли риски срыва сделки?
«Риэлтор, скорее всего, разорвет сделку под любым предлогом. Чтобы получить «скрытку», но с другими контрагентом. Поэтому в таких случаях дальше надо решать не с агентом, а с тем, кто стоит над ним. Если это с подачи руководства или с его ведома, тогда, конечно, либо отказываться, либо принуждать к законности. Это наносит серьезный вред репутации вообще всех риэлторов. И так дожили уже до того, что люди искренне не понимают, за что риэлтору надо платить, да еще столько».
- Как изменится российский рынок недвижимости, если его профессиональные участники полностью откажутся от скрытых комиссий?
Принципиальный отказ от скрытых комиссий со стороны профессиональных риэлторов, конечно, отразится сейчас на привычных доходах некоторых из агентов. Но в этом есть только положительные стороны в будущем. Не говоря уже про нарушения закона — это очевидно, во-первых, это репутация, поскольку доверие клиента означает в нашей работе всё, и это на самом деле так, ведь даже без малейшего доверия не будет и желания потребителя воспользоваться услугой агента.
Во-вторых, произойдет естественный отбор, и в результате такой селекции на рынке останутся лишь те, кто пришел работать в сферу недвижимости не столько за длинным рублём, сколько по призванию. То есть, те, кто не в последнюю очередь понимают уровень ответственности агента. Такой отбор произойдет еще по нескольким другим причинам, которые не являются предметом данного обсуждения.
Часто приходится видеть сравнения риэлторов с врачами, причем больше всего именно с ними. Когда возникают бесконечные споры о том, платить или не платить риэлтору, а если да, то сколько и почему услуги стоят так дорого. Что ж, платить или не платить Кесарю — вопрос извечный. Напомню, что в таких спорах именно со стороны агентов выдвигается подобное сравнение, мол, вы же не будете сами себя лечить, т.е., делать операции, или, скажем, сверлить зубы. Сравнение само по себе не очень корректное, но посыл понятен — клиент платит за то, что ему самому не под силу, нет времени или нет желания заниматься.
В этом случае хотелось бы привести сравнение обратное и обратиться к коллегам: представьте, что вы приходите к врачу, а он, чтобы побольше заработать на вас, сговаривается с другими врачами, например, теми, кто делает анализы. А те уж так нарисуют от души, хоть сразу в гроб ложись.
ВЫВОД: Если агент по продаже услуг работает в современном и цивилизованном обществе, то относится он к своим клиентам ровно так, как хотел бы, чтобы относились к нему. Профессионально, внимательно, открыто и честно. Что может быть проще? Если вы пришли на рынок надолго, то ваша репутация – это не пустой звук, это будущий капитал.
Задать вопрос