ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ПЕРВИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок первичной недвижимости – это строящееся жилье, либо рынок продажи недвижимости непосредственно от строительной организации. 

В рынок первичного жилья входит любое жилье, которое еще не эксплуатировалось по назначению, а также жилые объекты незавершенные строительством. Строительство первичной недвижимости осуществляется путем привлечения денежных средств потребителей через установленные законом формы.

Плюсы

• Более низкая стоимость
  

• Отсутствие необходимости изучать правовые аспекты проживания всех предыдущих владельцев

  
  

• Покупатель получает в собственность абсолютно новую квартиру

Минусы

•  Заселиться в квартиру сразу после покупки не получится

• Есть риск срыва заявленных сроков строительства или приостановления проекта.

Основные юридические понятия и термины

Недвижимость - недвижимое имущество (участок территории, с принадлежащими ему зданиями и сооружениями).

Собственность - право владения (фактическое обладание), пользования (использование в зависимости от назначения) и распоряжения (совершение каких-либо действий) имуществом.

Жилье («жилище») - обычно понимается особое сооружение или помещение, предназначенное для проживания людей, вместе со вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также различного рода объектами жилого дома (лифт, инженерное оборудование и т.п.).

Федеральный закон № 214 - Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года №214-ФЗ. Именно этот закон регулирует отношения на рынке первичной недвижимости.

ВАЖНО: ФЗ №214 – это закон, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участников долевого строительства) и возникновение и возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливающий гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Долевое строительство - форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства («Дольщики») — граждане или юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года №214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Договор долевого участия – договор, заключаемый между юридическим лицом (застройщиком) и физическим или юридическим лицом (участником долевого строительства) на стадии строительства дома. Договор долевого участия может быть заключен с момента получения застройщиком разрешения на строительство и до получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Разрешение на строительство Объекта – документ, выдаваемый застройщику органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, дающий Застройщику право осуществлять строительство Объекта.

Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию – документ, удостоверяющий выполнение строительства Объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство Объекта, выдается Застройщику уполномоченным на то органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Прописка - государственная регистрация по месту жительства. Подтверждением регистрации по месту жительства является штамп в паспорте с указанием адреса регистрации. Нельзя путать с так называемой временной регистрацией, подтверждением которой является справка, выдаваемая уполномоченным органом

   Виды договоров на рынке первичной недвижимости 

(договоров о привлечении денежных средств для строительства)

Закон допускает только три формы привлечения денежных средств для строительства:

1. На основании договора участия в долевом строительстве (договор долевого участия - сокр. ДДУ)
2. Посредством вступления в жилищно-строительные и накопительные кооперативы (сокр. ЖСК)
3. С помощью жилищных сертификатов, выпущенных застройщиком, имеющим разрешение на строительство.

ВАЖНО: Если застройщик предлагает заключить договор по иной схеме, нежели перечислены выше, то велик риск, что он изначально не планирует выполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) - определяет участие покупателя в финансировании строительства объекта недвижимости, при этом его вклад равен стоимости приобретаемой квартиры.

Плюсы договора долевого участия

• снижение риска двойных продаж (поскольку оплата производится после государственной регистрации договора)
• договор долевого участия предполагает целевое использование средств (деньги привлеченные на строительства дома, не могут быть направлены на другой объект)
• инвестиционная ответственность строительной компанией за нарушение сроков сдачи объекта (за каждый день просрочки застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени), в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка выплачивается застройщиком в двойном объеме)
• прописаны правила возвращения денежных сумм дольщику в случае расторжения договора
• оговорены все нюансы, при которых дольщик имеет право расторгнуть договор и взыскать с застройщика пени

В договоре долевого строительства должны содержаться следующие условия

ВАЖНО: Договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента государственной регистрации. Ни в коем случае нельзя оплачивать договор на участие в долевом строительстве до его прохождения процедуры государственной регистрации. Заключать договор долевого участия в строительстве нужно только с застройщиком! Ни инвестор, ни подрядчик, ни любая другая организация не должны выступать в качестве продавца.

Подписывая документы, нужно обратить внимание на следующие пункты·        

1. сроки окончания строительства объекта (срок окончания строительства должен быть зафиксирован в договоре)

2. штрафные санкции за нарушение договора

3. сроки передачи квартиры ( с этой даты в будущем может быть рассчитана неустойка, если сроки строительства не соответствуют договору)

4. цена объекта, сроки и порядок ее уплаты ( Застройщик не может изменить цену договора в одностороннем порядке)

5. условия расторжения договора

6. соглашение о том, что стоимость квадратного метра фиксируется и не подлежит изменению

7. сроки передачи документации для регистрации права собственности

Соглашение об уступке права требования

Права на строящееся жилье, полученные первичным дольщиком/инвестором на основании заключенного с застройщиком договора дольщик/инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

• По ней передаются не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные
• Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием
• Одной из сторон договора является застройщик, даже если он не принимает непосредственного участия в сделке – ведь цедент передает цессионарию свои права и обязательства по отношению к застройщику, и все последующие спорные вопросы покупателю придется решать уже не с продавцом, а с ним

Соглашения об уступке права требования являются удобным инструментом при осуществлении инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, т.к. продажа права требования не облагается налогом.

Жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы

Жилищно-строительный кооператив и жилищно-накопительный кооператив (ЖСК) — объединение людей или организаций, с целью строительства жилья, а также для управления жильем. Это организации, целью которых является строительство многоквартирного дома и приобретения жилья гражданами. Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом, поэтому стоимость недвижимости при такой схеме как правило ниже, чем в случае заключения ДДУ. Но, тем не менее, кооперативы больше выгоды приносят застройщикам, так как права пайщика защищены в меньшей степени, чем права дольщика так как договор не проходит государственную регистрацию в Росреестре. как правило, пайщик присоединяется к уже существующему договору и уставу, составленному застройщиком еще до вступления в ЖСК реальных членов.

Плюсы     

• 

  ЖСК сам выбирает местоположение объекта, освобожден от целого ряда налогов

• Стоимость квадратного метра ниже, чем при покупке квартиры по ДДУ, так как ЖСК имеет возможность привлекать кредитные средства. ЖСК сам формирует примерную смету работ и выбирает подрядчика.

• 

  Законом не предусмотрен порядок внесения платежей пайщиков и их окончательный размер

• Отсутствует государственная регистрация договоров паенокопления

• Платежи определяются Уставом самого ЖСК

ВАЖНО: Покупка квартир в строящихся домах по договорам об участии в ЖСК узаконена Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года №214-ФЗ, но отношения дольщика и застройщика регулируются не законом №214-ФЗ, а Гражданским кодексом, Жилищным кодексом и нормами о договоре строительного подряда. Иными словами, закон 214-ФЗ не может защитить интересы граждан: все риски члена кооператива лежат исключительно на члене кооператива.

ВАЖНО: Заключая договор ЖСК, следует помнить, что собственником квартиры, до тех пор пока не выплачен пай полностью будет являться ЖСК.

Жилищно-строительные кооперативы

Как снизить риски

С ЖСК можно иметь дело, если он отвечает следующим параметрам        

• 

  Партнер ЖСК – известная фирма Застройщик, ранее не замеченная в непорядочном отношении к гражданам

• В офисе ЖСК показали учредительные документы, устав, разрешение на строительство  

• Лучше если земля под застройку предоставлена в аренду или является собственностью не Застройщика , а ЖСК Вам разрешили взять бланк договора о вступлении в кооператив для консультации с юристом

• Вам предлагают внести деньги на основании договора о внесении паевых взносов (это лучше, чем когда взносы уплачиваются просто на основании заявления о вступлении в ЖСК).

ВАЖНО: Никогда при подписании договора не давайте доверенность на участие вместо вас в собраниях и принятие решений, касающихся внесения изменений в Устав ЖСК.

Что нужно понимать, вступая в ЖСК

• Cроки передачи готового объекта. Вступая в ЖСК, гражданин не имеет право требовать фиксации в договоре паевого накопления конкретных сроков ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры пайщику. ЖСК в свою очередь имеет право устанавливать и переносить такие сроки по своему усмотрению, в своих собственных интересах и в зависимости от своих финансовых и технических возможностях. Пайщики не вправе претендовать на возмещение убытков, не вправе требовать взыскание неустойки, в отличие от участников долевого строительства, зарегистрировавших в Росреестре договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).
• Цена квартиры. Даже если в договоре паенакопления установлена стоимость приобретаемой квартиры в строящемся доме, законодательством РФ допускается возможность её изменения. ДДУ фиксируют окончательную стоимость приобретаемой дольщиком квартиры.
• Возврат денежных средств, уплаченных по договору. Если пайщик решил расторгнуть договор паенакопления по различным причинам, только сам ЖСК решает, когда и на каких условиях он возвратит полученные от пайщика денежные средства (это подтверждается, в том числе и судебной практикой).
• Риск «двойных продаж». Договоры, заключаемые между ЖСК и дольщиками, не подлежат обязательной государственной регистрации, что может являться причиной возникновения «двойных продаж». «Двойные продажи» исключает государственная регистрация ДДУ в Росреестре.
• Отсутствие контролирующего органа. Деятельность ЖСК в Российской Федерации не контролируется. Проверка законности заключения договоров с гражданами и финансовые потоки ЖСК со стороны государственных органов не осуществляется (не предусмотрено законодательством).

Жилищные сертификаты

Жилищные сертификаты — документы, которые закрепляют право гражданина на получение от застройщика жилого помещения. Но такие документы подобны именным ценным бумагам: требуют регистрации, четкого указания объекта строительства, соблюдения определенной формы составления, а выпускать эти Сертификаты должен сам застройщик.

При таких жёстких требованиях велик риск несоблюдения формальных требований и даже подделок: регистрация бумаг происходит по воле застройщика; возможны двойные продажи; сроки строительства, промежуточные неустойки, штрафные санкции и права дольщика не гарантируются.

Другое дело — жилищные сертификаты, выдаваемые во исполнение государственных программ — увольняемым в запас военнослужащим, переселенцам с Севера и Дальнего Востока и т.п., хотя «острых моментов» и здесь хватает.

В общем, предпочтительнее приобретать жильё с помощью Договора долевого участия по 214-ФЗ.

другие советы