ВАЖНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА С 1 ЯНВАРЯ 2018 ГОДА

Появился новый реестр недвижимости, изменились правила для крупных сделок и сделок с заинтересованностью, в суды можно представлять все документы в электронном виде.

В обзоре собраны значимые изменения законодательства, вступившие в силу 1 января 2018 года.

Недвижимость с января учитывается в новом реестре - ЕГРН

ЕГРН включает сведения из кадастра недвижимости и ЕГРП.
Ведется ЕГРН в электронном виде. Исключение сделано только для реестровых дел. Они сохраняются на бумаге. Кадастр недвижимости и ЕГРП ранее велись на электронных и бумажных носителях.
За кадастровым учетом недвижимости и регистрацией прав на нее нужно обращаться в Росреестр и его территориальные органы. 
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ

Владельцы земли и недвижимости могут инициировать комплексное развитие территории

Предложить провести комплексное развитие территории с января могут собственники земельных участков или объектов недвижимости на них. Это право появилось у тех, кому принадлежит одновременно и участок, и недвижимость, а также у других правообладателей, например арендаторов публичной земли.
Процедура комплексного развития поможет владельцам земельных участков и недвижимости спланировать, как эффективно использовать территорию для размещения жилых домов, офисов, инфраструктуры и других объектов. Комплексное развитие предполагает строительство перечисленных объектов и их реконструкцию.
Участвуя в комплексном развитии, правообладатели могут получить преимущества, например налоговые льготы и снижение арендной платы.
Правообладателям, которые хотят инициировать комплексное развитие территории, нужно заключить договор об этом с муниципалитетом. В договоре определяются обязательства сторон по участию в развитии территории. Например, правообладатель за свой счет будет строить жилые и производственные объекты на участке, который ему принадлежит, а муниципалитет обеспечит строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры.
Если в комплексном развитии хотят участвовать два правообладателя или больше, то им нужно оформить еще один документ - соглашение о разграничении обязанностей между собой. В нем нужно указать, как распределены расходы и ответственность.
Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ

Сделки с заинтересованностью и крупные сделки регулируются по-новому

Оспорить крупную сделку с января 2017 года могут участники, акционеры, которые имеют не меньше 1% долей. При оспаривании не нужно подтверждать убыточность сделки.
Ранее участники должны были доказать, что могли повлиять на результат голосования при одобрении сделки.
При сделках с заинтересованностью с января не требуется предварительное согласие. Для их совершения необходимо известить членов совета директоров, коллегиального исполнительного органа общества, а в определенных случаях - участников, акционеров.
Получив извещение, они могут потребовать провести собрание или заседание совета, чтобы решить вопрос о согласии на сделку.
Федеральный закон от 03.07.2016 N 343-ФЗ

На сайте ФНП должны быть сведения о действующих нотариальных доверенностях

Доступ к ним должен быть круглосуточным и бесплатным. На сайте можно узнать, кто и когда удостоверил доверенность, а также проверить регистрационный номер в специальном реестре. А вот прочитать саму доверенность не получится.
Ранее на сайте ФНП был лишь реестр отмененных доверенностей. Информация из него доступна и сейчас. Использовать реестр просто. Нужно вписать в поисковые окна специального сервиса дату удостоверения доверенности и ее реестровый номер.
Федеральный закон от 03.07.2016 N 332-ФЗ

Применяются новые правила работы коллекторов

С 2017 года вступили в силу важные положения Закона о защите прав физлиц при взыскании долгов. Их несоблюдение может повлечь крупный штраф.
С января юрлицу нельзя полноценно вести коллекторскую деятельность, если в специальном госреестре коллекторов нет сведений о нем.
В этот реестр включаются те, чья основная деятельность - возврат долгов. Если сведений о коллекторе нет в реестре, ему запрещено лично встречаться с должником и даже общаться с ним по телефону. Также нельзя направлять должнику текстовые, голосовые и иные сообщения.
Если компания, не включенная в госреестр коллекторов, нарушит эти запреты, ее могут оштрафовать на сумму от 200 тыс. до 2 млн руб.
Президент обязал ФССП вести этот реестр.
Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ;
Федеральный закон от 03.07.2016 N 231-ФЗ.

Сведения о дольщиках в Реестре

С 30 июня 2017 года реестр обманутых дольщиков будут формировать по новому (по проблемным объектам), он включит информацию о самом объекте, застройщике и пострадавших гражданах. Сейчас в основе реестра лежат сведения о дольщиках, а не о приостановившихся стройках. В реестр попадут лишь дольщики, которые заключали договор по 214-ФЗ и оплатили всю сумму, прописанную в договоре. Важное нововведение заключается в том, что дольщик, купивший несколько квартир в одном или разных Жилых Комплексов, будет внесен в реестр только по одному из проблемных адресов, даже если проблемными являются несколько из них.

Тех пострадавших граждан, которые попадут в реестр до 30 июня 2017 года, нововведения не коснутся.

Приказ Минстроя № 560 

Подготовлен законопроект об отмене ограничения срока бесплатной приватизации жилья

Законопроектом планируется признать утратившей силу часть 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (с внесенными изменениями и дополнениями), поскольку в соответствии с данной нормой возможность приватизации жилых помещений прекращается с 1 марта 2017 года.

Предусматривается, что Федеральный закон вступит в силу со дня его официального опубликования.

Государственный жилищный надзор

Новая редакция статьи 20 ЖК РФ предусматривает, что под государственным жилищным надзором, в том числе, подразумевается проверка соблюдения требований:

• правил содержания общего имущества в многоквартирном доме;
•  правил изменения размера платы за содержание жилого помещения; 
• правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;
•  нарушений органами местного самоуправления, ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, требований к порядку размещения информации в системе ГИС ЖКХ. 

При этом нарушения этих требований теперь наряду с прочими являются основанием проведения внеплановой проверки управляющих организаций и товариществ собственников жилья (ТСЖ), а также органов местного самоуправления. Сообщения о фактах нарушения органами местного самоуправления, ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, или гражданами требований к порядку размещения информации в ГИС ЖКХ также приведут к внеплановой проверке. Такие проверки проводят также на основании приказа (распоряжения) главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации о назначении внеплановой проверки, изданный в соответствии с поручениями Президента или Правительства РФ. 

Общее собрание собственников жилья

 В статью 44 ЖК РФ «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме» добавлен новый абзац 11, в котором сказано, что лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, имеют право участвовать в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать соответствующие решения. Такие права им предоставляются на один год со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Кроме того, изменилась редакция статьи 45 ЖК РФ, которая регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В нее добавлен новый пункт 3.1, в котором сказано, что все управляющие организации и ТСЖ обязаны вести реестры собственников помещений в многоквартирном доме. В этих реестрах должны быть следующие сведения, позволяющие идентифицировать владельцев квартир: 

• фамилия, имя, отчество (при наличии); 
• полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо; 
• номер помещения в многоквартирном доме; 
• данные о размерах принадлежащих долей в праве общей собственности на общее имущество собственников. 

Если кто-то из собственников помещений или иных уполномоченных лиц письменно известит администрацию о своем намерении созвать общее собрание, то в течение 5 дней с даты поступления такого запроса ему должен быть предоставлен такой реестр. При этом управляющая организация или ТСЖ должны заблаговременно получить от всех лиц, указанных в реестре, согласие на обработку и передачу персональных данных. Никаких дополнительных согласий в момент передачи не требуется. В силу новой редакции статьи 46 ЖК РФ лицо, которое инициировало созыв общего собрания, имеет право на получение подлиников решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, подлиники этих документов должны быть переданы при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. Копии протоколов общих собраний и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, должны храниться в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

 Штрафы в пользу жильцов 

В статью 156 ЖК РФ, которая определяет размер платы за жилое помещение, добавлены несколько новых пунктов. В частности, в пункте 11 сказано, что: Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив при нарушении порядка расчета платы за содержание жилого помещения, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязаны уплатить собственнику помещения в многоквартирном доме или нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы за содержание жилого помещения над размером платы, которую надлежало начислить, за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда или было устранено до обращения и (или) до оплаты указанными лицами. Согласно новому пункту 12 при обращении собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма с письменным заявлением о выплате штрафа управляющая организация (ТСЖ или ЖК, ЖСК) обязаны рассмотреть его в срок 30 дней со дня поступления. В этот период должна быть проведена проверка правильности начисления платы за содержание жилого помещения. По итогам этой проверки должно быть принято одно из таких решений: о выявлении нарушения и выплате штрафа; об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа. В соответствии с новым пунктом 13 такой штраф должен быть выплачен в срок не позднее 2 месяцев со дня получения обращения собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Погашение штрафа также может быть осуществлено путем снижения суммы существующей задолженности. По нормам статьи 157 ЖК РФ аналогичный штраф в размере 50% от величины превышения начисленной платы над размером платы, которую надлежало начислить, предусмотен для коммунальных услуг. 

Управление многоквартирным домом 

Изменилась статья 161 ЖК РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом», в нее добавлен новый пункт 3.1. Теперь при прекращении управления многоквартирным домом ТСЖ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом в течение 3 рабочих дней с даты принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений уполномоченные лица обязаны передать: техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы; ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; электронные коды доступа к оборудованию; иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома. Передача осуществляется лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом. Если выбран непосредственный способ управления многоквартирным домом, то все это передается собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания. В силу новой редакции статьи 161.1 ЖК РФ при окончании полномочий совета дома, в случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета, его полномочия продлеваются на тот же срок.