Другие новости
10 ноября 2015
Договор долевого участия
В начале 21 века строительство жилой недвижимости приобрело невиданный масштаб на территории Российской Федерации. Инвестирование денежных средств в данную область было обусловлено не только постоянно растущими ценами на недвижимость, но и повышенным спросом на жилье. Первоначально документальное оформление квартир во вновь построенных домах происходило так, как это было выгодно застройщику или организации, продававшей жилье. Дабы минимизировать риски покупателей, в 2004 году принимают Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).С момента вступления Закона в силу большинство застройщиков (продавцов квартир) этот Закон проигнорировали, пойдя по пути "придумывания" схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так, до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90% всех продаж новостроек.
Смысл схемы с предварительным договором купли-продажи заключается в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть застройщик обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. В идеале данная схема развивается следующим образом: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи - квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически.
Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение обходят, к примеру берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.
Другая наиболее часто встречающаяся схема предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия заключаются два договора - обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По последнему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель - это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, впоследствии застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть при ближайшем рассмотрении привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его "выполнить обещание", просто не существует. А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению. К тому же по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже не существовать. Еще одна опасность таится в следующем: если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.
При рассмотрении споров по указанным схемам суды вставали на защиту прав и интересов граждан, хотя вызвано это было в первую очередь "гарантиями прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства", а не действующим законодательством.В целях исправления сложившейся ситуации осенью 2009 года приняты поправки в Закон об участии в долевом строительстве. Главной поправкой являлось то, что теперь все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья регулируются только указанным Законом.
Однако ограничение не решило массы проблем и вопросов, связанных с покупкой квартиры в строящемся доме. Их разрешение легло на плечи судов.
Выделим основные требования, соблюдение которых позволит избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме или как минимум даст возможность защитить свои права и интересы в суде.
- Договор долевого участия в строительстве (предварительный договор) должен отвечать требованиям ст. 429 ГК РФ. В договоре должен быть четко прописан его предмет, а именно характеристика объекта недвижимого имущества должна позволять выделить квартиру в составе многоквартирного дома.
- Договор долевого участия в строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Постановлением ФАС Центрального округа от 24.12.2010 по делу N А48-2034/2010 в удовлетворении исковых требований о признании незаконным одностороннего расторжения договора отказано, поскольку стороны не конкретизировали в договоре условий о цене договора на долевое участие в строительстве, а именно о сроке и порядке ее уплаты.
- Договор долевого участия в строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2008 по делу N А56-37445/2007 установлено, что в случае отсутствия в предварительном договоре долевого участия в строительстве жилого дома условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", такой договор считается незаключенным, вследствие чего не может служить основанием для понуждения условного инвестора к заключению основного договора. Определением ВАС РФ от 27.06.2011 N ВАС-5434/11 по делу N А48-2034/2010 в передаче дела по иску о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что спорный договор является незаключенным, поскольку стороны не согласовали его существенные условия - срок и порядок уплаты цены договора.
- Договор долевого участия в строительстве должен содержать гарантийный срок на объект долевого строительства.
При заключении договора дольщику (покупателю) надлежит проверить на соответствие требованиям действующего законодательства у застройщика следующие документы:
- наличие государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства;
- получение разрешения на строительство;
- опубликование проектной декларации.
Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Главной задачей покупателя квартиры является выполнение в полном объеме и в сроки, установленные договором, обязанности по оплате доли в строительстве дома. К указанному также относится использование застройщиком вексельной схемы - при надлежащей оплате суд принимает решение в пользу участника долевого строительства.
Некоторые особенности способов защиты прав и интересов дольщика (покупателя) на более поздних этапах взаимодействия с застройщиком.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Несмотря на множественные попытки застройщиков обмануть покупателей недвижимости, суды всех инстанций рассматривают данную категорию спора больше в пользу последних, особенно если в составляемых документах соблюдены все предусмотренные законом требования. При таких обстоятельствах представляется необходимым внимательно относиться не только к подписываемому договору, но и особенно изучать документы, на основании которых данный договор подписывается. При необходимости лучше привлечь соответствующего агента, чем впоследствии долгие годы добиваться правды через суд.
ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. КАК ИЗБЕЖАТЬ ОБМАНА ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ
Полезные советы
Срочная продажа жилья
Срочная продажа жилья
/services/corporate-clients/70335/
Задать вопрос
Задать вопрос юристу вы можете бесплатно
/services/corporate-clients/69838/
СТРОИТЕЛЬСТВО ЗАГОРОДНЫХ ДОМОВ ПОД КЛЮЧ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
/services/additional-service/66656/
ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ ЛОКАЛЬНЫХ ОЧИСТНЫХ СООРУЖЕНИЙ (ЛОС), СИСТЕМ КАНАЛИЗАЦИЙ, СЕПТИКОВ
/services/additional-service/66655/
ЛАНДШАФТ
/services/additional-service/66532/
ВОДОСНАБЖЕНИЕ ОТ СКВАЖИНЫ
/services/additional-service/66531/
ДРЕНАЖНЫЕ И ЛИВНЕСТОЧНЫЕ СИСТЕМЫ
Любая жилая постройка имеет фундамент, на который могут влиять подземные воды.
/services/additional-service/66530/
ЗАГОРОДНАЯ КАНАЛИЗАЦИЯ
Автономная канализация Официальный дилер! Подбор решения на сайте.
Создай комфорт загородом!
/services/additional-service/66529/
Квартиры по субсидии
Граждане, могут использовать субсидии с привлечением ипотечного кредита на приобретение квартир на первичном и вторичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области с привлечением ипотечных средств
/services/services-partners/46281/
Загрузка данных с сайта в формате xml
Загрузка/выгрузка данных с сайта в формате xml
/services/services-partners/42319/
Получить подарок и скидку
Получить подарок
/services/services-partners/39887/
Жилищные субсидии
Законодательством нашего государства постоянно разрабатываются и внедряются программы господдержки, направленные на обеспечение граждан РФ необходимой жилищной площадью. Государственные соц. программы для приобретения жилья – это целый комплекс качественных мероприятий, которые призваны улучшить жилищное состояние одиноких граждан и российских семей путем покупки или строительства жилой недвижимости. Для получения субсидий нуждающимся гражданам необходимо зарегистрироваться в программе и стать на учет
/services/mortgage-lending/30714/
ИЗБАВИТЬСЯ ОТ РЕМОНТНЫХ ХЛОПОТ И ПОЧУВСТВОВАТЬ РАДОСТЬ ОТ НОВОСЕЛЬЯ
Предлагается Вам избавиться от ремонтных хлопот и почувствовать радость от новоселья, въехав в квартиру с отделкой, в полной мере готовую к жизни. Вам не придется думать о ремонте, искать подрядчиков, тратить время в строительных супермаркетах
/services/additional-service/387/
Юридическая консультация по налогам
Консультация по налоговым вопросам
/services/vip-service/385/
Экскурсии по новостройкам
Бесплатные автобусные экскурсии по новостройкам Санкт-Петербурга и Ленинградской области
/services/vip-service/290/
Продажа со встречной покупкой, обмен в Санкт-Петербурге, пригороде, Лен.области
/services/services-partners/289/
Продать комнату (долю в квартире) в Санкт-Петербурге, пригороде, Лен.области
/services/services-partners/288/
Продать квартиру, дом, земельный участок в Санкт-Петербурге, пригороде, Лен.области
/services/services-partners/287/
Продажа по переуступки
/services/services-partners/286/
Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью
Проведение сделки в которую не входит поиск покупателя, продвижение объекта, сбор справок, документов, подбор вариантов и просмотры квартир, оказание комплексной консультации.
/services/vip-service/285/
Военная ипотека
Условия федеральной программы приобретения недвижимости военными по накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения
/services/mortgage-lending/198/
Подать объявление Бесплатно
Подать объявление Бесплатно
/services/services-partners/197/
Покупка квартиры, дома, земельного участка в Санкт-Петербурге, пригороде, Лен.области
Консультации, анализ рынка продаваемых квартир, поиск и просмотры вариантов, внесение залога в другое агентство, проверка готовности пакета документов к сделке, закладка денег в ячейку банка, подготовка и подписание договора, организация подачи и получения пакета документов с регистрации, принятие квартиры, написание расписки.
/services/services-partners/85/
Онлайн-оценка стоимости
Независимая оценка недвижимого имущества включает в себя определение рыночной стоимости недвижимости или отдельных прав в отношении недвижимого имущества. Результатом выполнения услуг по оценке является изготовление отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки, выполненного в соответствии с действующим законодательством в области оценочной деятельности Российской Федерации.
/services/vip-service/11/
Операции с недвижимостью
Агентство недвижимости поможет Вам приобрести жилье или коммерческую недвижимость, стены которых наполнены успехом и комфортом. Наш опыт и возможности позволяют нам объективно оценивать ситуацию на рынке недвижимости и направлять эти знания на выгоду Клиенту. Наши сотрудники всегда готовы раскрыть Клиенту все возможности рынка недвижимости и предоставить комплекс услуг, которые помогут приумножить его состояние.
Мы предложим Вам многочисленные варианты. Чтобы процесс приобретения был максимально комфортным, мы предлагаем свою квалифицированную помощь в процессе поиска и приобретения недвижимости.
/services/vip-service/9/
Представительство в суде
/services/legal-services/8/
Правовая экспертиза договоров
/services/legal-services/7/
Приватизация, наследство, дарение
/services/vip-service/6/
Бесплатные консультации по ипотеке
/services/mortgage-lending/5/
Помощь в подготовке и сборе документов
Для того чтобы безопасно купить квартиру на вторичном рынке, вам предстоит пройти пять этапов
/services/mortgage-lending/4/
Помощь в реализации материнского капитала
/services/mortgage-lending/3/
Сопровождение ипотечных сделок
Условия кредитования, программы и многое другое
/services/mortgage-lending/2/
Ипотека на новостройки
Подбор вариантов квартир в новостройках по заявке клиента
/services/mortgage-lending/1/